Taşınmazların Geleceği: Yapay Zeka Destekli Değerleme Sistemi ile Gayrimenkulde Neler Değişecek?

Türkiye'de gayrimenkul sektörü yıllardır yatırımcının gözdesi olmaya devam ediyor. Ancak 2025 yılı itibarıyla sektörde bazı dinamikler değişmeye başlıyor. Yeni uygulamalar, teknolojik dönüşümler ve kamu müdahaleleri yatırım kararlarını doğrudan etkileyebilecek durumda. Özellikle Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından duyurulan yapay zekâ destekli taşınmaz değerleme sistemi, bu değişimin merkezinde yer alıyor.

Peki bu sistem nedir, neyi amaçlıyor ve yatırımcılar için ne anlam ifade ediyor? Gelin birlikte değerlendirelim.

Yapay Zekâ Destekli Taşınmaz Değerleme Sistemi Nedir?

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın geliştirdiği bu sistem; taşınmazların konumu, çevresel faktörleri, sosyal donatıları, ulaşım olanakları, imar durumu ve geçmiş satış verileri gibi çok sayıda kriteri analiz ederek otomatik olarak piyasa değerini belirlemeyi amaçlıyor.

Yapay zekâ, büyük veri (big data) analizi ile çalışacak ve böylece fiyat manipülasyonunun önüne geçilmesi hedeflenecek.

Bu Sistemle Ne Hedefleniyor?

• Şeffaf ve adil bir piyasa oluşturmak: Fiyatların objektif verilere dayanarak belirlenmesi, hem alıcıyı hem satıcıyı koruyacak.

• Vergi kaybının önüne geçmek: Gerçek değeri gösteren bir sistemle, tapuda düşük gösterilen satışlar engellenecek. Devlet, tapu harcı ve emlak vergilerinde daha doğru tahsilat yapacak.

• Spekülatif fiyat artışlarını önlemek: Özellikle son yıllarda kontrolsüz şekilde yükselen arsa ve konut fiyatları, algoritmik analizle denetim altına alınabilecek.

Arsaların ve Taşınmazların Değeri Düşer mi?

Evet, bu sistemle bazı taşınmazların gerçek değeri ortaya çıktıkça fiyatları düşebilir. Özellikle bulunduğu konuma göre abartılı fiyattan satılan arsa ve konutlar, sistemin puanlamasında düşük değerlenerek piyasa düzeyine çekilebilir.

Ancak bu bir değer kaybı değil, reel fiyat düzeltmesi olacaktır. Diğer yandan, potansiyeli yüksek ama bugüne kadar yeterince değerlendirilmeyen bölgeler ise sistem sayesinde değer kazanabilir.

Yatırımcılar İçin Ne Anlama Geliyor?

• Kayıt dışı kazanç dönemi kapanıyor.

• Bilgiye dayalı yatırım yapmanın zamanı geliyor.

• Kısa vadede kazanç zorlaşabilir ama uzun vadede daha sağlıklı ve öngörülebilir bir piyasa yapısı kurulabilir.

Gerçek Değer mi, Yüksek Yük mü? Sistemin Vatandaşa Getireceği Yükler

Yapay zekâ destekli değerleme sistemi kamu yararını gözetiyor gibi görünse de, uygulamada vatandaş ve emlak sektörü için bazı ciddi zorluklara neden olabilir. Özellikle de ekonomik koşulların zorlaştığı bir dönemde, bu sistemle birlikte:

1. Tapu Harçları Artacak

Yeni sistemle birlikte artık taşınmazlar düşük bedellerle değil, otomatik belirlenen “gerçek değer” üzerinden işleme girecek. Bu da demek oluyor ki:

• 3 milyon TL’ye anlaşılan bir ev, sistem tarafından 4 milyon TL değer biçerse, alıcı da satıcı da farkın harcını ödemek zorunda kalacak.

• Tapu harcı, %4 (alıcı + satıcı) üzerinden hesaplandığında, binlerce lira fazladan ödeme çıkacak.

2. Gayrimenkul Hizmeti Verenler Baskı Altında Kalabilir

Emlak danışmanları ve ekspertiz şirketleri, bu yeni sistemle birlikte:

• “Senin dediğin fiyat değil, sistemin dediği fiyat geçerli” baskısı altında kalabilir.

• Komisyonlar üzerinde anlaşmazlıklar doğabilir. Özellikle değer düşük çıktığında, mülk sahibi emlak danışmanına tepki gösterebilir.

• Alım-satım kararları, danışmanın önerisinden çok yapay zekâya bağlı hale geldiğinde, sektördeki güven ilişkisi zedelenebilir.

3. Piyasa Gerçeklerinden Kopuk Fiyatlama Riski

Yapay zekâ sistemleri geçmiş verilerle çalışır. Ancak bazı bölgelerde:

• Ani gelişmeler (örneğin metro hattı açıklaması, kentsel dönüşüm kararları) henüz fiyatlara yansımamış olabilir.

• Sistem, “algoritmik ortalama” üzerinden değer biçtiği için, mülkün özgünlüğü ve ruhu göz ardı edilebilir.

4. Arsa Sahipleri için Büyük Bir Şok Olabilir

Yatırım için alınmış ama henüz imar durumu belirsiz ya da piyasası spekülatif olan arsalar, bu sistemle birlikte "abartılmış fiyat" algısına maruz kalabilir. Değer düşük çıkarsa:

• Elde tutulan taşınmazların satış kabiliyeti düşer.

• Kredi teminatı olarak gösterilecek değer geriler.

• Arsa piyasasında büyük bir duraksama yaşanabilir.

Şeffaflık Tamam, Esneklik Olmadan Olmaz

Devletin vergi kaybını azaltmak istemesi anlaşılır. Ancak:

• Sistemin şeffaflıkla birlikte esneklik içermesi şart.

• İtiraz hakkı, alternatif ekspertiz raporlarıyla desteklenmeli.

• Özellikle dar gelirli alıcılar ve ilk evini alanlar için vergi teşviki ya da harç indirimi gibi düzenlemeler getirilmeli.